Alquileres en Santo Tomé: ¿cómo impactó el DNU desregulatorio?

Desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, los inquilinos quedaron sin regulación por parte del Estado. Los agentes inmobiliarios tienen el desafío de lograr acuerdos para proteger la actividad y equilibrar los intereses de los inquilinos y los propietarios de los inmuebles.

Los Propietarios

Desde la sanción de la Ley de alquileres N°27.551 en el 2020, la oferta de propiedades en alquiler había empezado a caer. La acelerada inflación y la imposibilidad de ajustar los contratos con mayor periodicidad, hizo que algunos propietarios prefieran conservar la propiedad o ponerla a la venta, antes que alquilarla.

En el año 2023, con la modificación de la ley, las condiciones mejoraron, pero este cambio duró muy poco, porque en diciembre, el Estado Nacional firmó el DNU 70/2023, que derogó la ley de alquileres y estableció la libre contratación entre las partes.

Los Agentes Inmobiliarios

Ante la inexistencia de un marco regulatorio y según las características de cada ciudad, los agentes inmobiliarios acuerdan condiciones que permitan llegar a un equilibrio entre los intereses de propietarios e inquilinos.

Según Información aportada por el sector, en Santo Tomé, en su mayoría, los nuevos contratos tienen un plazo de 2 años, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales.

En algunos casos acuerdan ajustes según IPC (Índice de Precios al Consumidor) publicado por el INDEC, y en otros casos eligen el ICL (Índice para Contratos de Locación) publicado por el Banco Central, conformado por la inflación (IPC) y por los salarios (RIPTE).

Los Inquilinos

Desde la vigencia del DNU 70/23, el Estado no garantiza los derechos de los inquilinos, lo que los deja en un lugar de inferioridad en la negociación, con respecto a las condiciones de los propietarios.

Con contratos de plazos más cortos, ajustes más frecuentes, inflación en todos los rubros de bienes y servicios y pérdida de poder de compra de los salarios, las dificultades para afrontar los gastos fijos se profundizan.

Según la encuesta realizada por el sector en marzo de este año, “Entre quienes hoy alquilan y se encuentran con deudas, hay más del 60% que recurrió a pedir dinero prestado para poder pagar sólo el alquiler; o el alquiler y los gastos de alimentos; o el alquiler y gastos por urgencias médicas u otros gastos.”

En el caso de los locales comerciales, impactados por la crisis económica, tiene un condicionante adicional ocasionado por la disminución de tránsito en la Avenida 7 de Marzo, arteria principal de la ciudad de Santo Tomé, debido el corte del Puente Carretero.

Veamos un ejemplo

Una vivienda promedio con dos habitaciones, ubicada en el barrio Loyola de Santo Tomé, con un contrato inicial desde el 2021 por 3 años, bajo la ley de alquileres, se ajustó en 2022 un 52,21% y en 2023, 80,81%.

En 2024 se firma un nuevo contrato por 2 años, sin ley de alquileres, con ajustes cuatrimestrales. Para el primer cuatrimestre prevé un 136,54% y para el segundo un 63,29%.

En términos nominales, si en 2021 pagó $28.000, en 2022 pagó $42.620, en 2023 pagó $77.063, en el primer cuatrimestre del 2024 el valor fue de $182.284 y en el 2° cuatrimestre se ajustaría a $297.656.

 

 

Es necesario aclarar, que los contratos que continuaron en el 2024, por estar dentro de los 3 años, tuvieron aumentos entre los 195% y los 230%.

El pico más alto del gráfico está dado por la inflación registrada en diciembre 2023. Tengamos en cuenta que la inflación interanual a diciembre 2023 fue del 211%, con un promedio de inflación mensual de enero a noviembre entorno al 8,63% mensual, pero que en diciembre ascendió al 25,5%, lo cual explica que el ICL haya aumentado los alquileres un 136,54% para el 2024.

Asimismo, el aumento para el segundo cuatrimestre, está determinado en parte por la inflación de los primeros meses del año, enero 20,6%, febrero 13,2% y 11% para marzo, lo que va a determinar un ajuste en alquileres entorno al 63,29%.

Para analizar qué porcentaje del sueldo se usa para pagar el alquiler, tomamos la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

Con un salario neto en diciembre 2023 de $402.000 y en enero, febrero y marzo del 2024 de $460.873, $513.775,

 

 

$585.840, vemos que el costo del alquiler representaba menos del 20% en diciembre y asciende en el 2024 al 40%, el 35% y al 31% respectivamente.

 

Para concluir

Es necesario un marco regulatorio que aporte previsibilidad y que resguarde los intereses de ambas partes e instale las bases para una negociación justa.

Sin desconocer las dificultades que tenia la Ley de alquileres sancionada en el 2020, con respecto a la pérdida que sufrían los propietarios, por el atraso del alquiler con respecto a la inflación, es imprescindible que el Estado Nacional vuelva a regular estas relaciones, evitando que los inquilinos sufran abusos en una negociación claramente desigual.

 

La vigencia del DNU 70/2023 dejó en manos del mercado el precio de todos los bienes y servicios, lo que impacta directamente en el Índice de ajuste del valor del alquiler y ese costo representa casi el 40% del salario promedio.

Esto puede condicionar, en el corto plazo, decisiones de planificación familiar, de independencia por parte de los jóvenes o en la necesidad de garantizar mayores ingresos, que les permitan afrontar un costo que empieza a pesar más en la ponderación de gastos mensuales.

 

 

Referencias Bibliográficas:

Secretaría de Trabajo, Empleo y Seguridad Social/ Capital Humano INDEC

Inquilinos agrupados Encuesta Marzo 2024 DNU 70/23

Este trabajo está elaborado en base a entrevistas con referentes del sector inmobiliario de Santo Tomé, participantes de la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe y el origen de los datos tomados en el ejemplo es un contrato de alquiler real.

Informe: CPN Melina Olivera